Die Beiträge in diesem Ratgeber wurden mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Die rechtlichen Angaben wurden anhand der jeweils genannten Vorschriften recherchiert. Trotz sorgfältiger Prüfung können Fehler nicht ausgeschlossen werden.
Wenn Sie nur wissen wollen, was welcher Mieter zahlt, hilft der kostenlose Nebenkosten-Rechner schneller als jeder Beitrag: Kosten und Einheiten eintragen, Ergebnis ablesen. Ohne Anmeldung, die Eingaben bleiben im Browser.
Deutschland, Österreich und die Schweiz haben eigenständige Regelungen — die Betriebskostenverordnung, § 21 MRG und Art. 257a OR. Die Unterschiede sind erheblich: Verwaltungskosten etwa sind in Österreich umlagefähig, in Deutschland nicht.
Ebenso wichtig ist der Unterschied zwischen Wohnraum und Gewerbe. Im Wohnraummietrecht ist der Katalog der umlagefähigen Kosten gesetzlich begrenzt; im Gewerbemietrecht gilt Vertragsfreiheit, dort sind auch Verwaltungs- und anteilige Instandhaltungskosten umlegbar. Deshalb behandelt jeder Beitrag genau eine Rechtsordnung und eine Nutzungsart.
Deutschland — Wohnraum
- Welche Nebenkosten sind umlagefähig? Alle 17 Kostenarten nach § 2 BetrKV, die drei Voraussetzungen für eine wirksame Umlage und die Kosten, die immer beim Vermieter bleiben.
- Frist für die Nebenkostenabrechnung Zwölf Monate nach § 556 BGB, die Ausschlusswirkung für Nachforderungen und die einzige Ausnahme, die anerkannt wird.
- Welcher Umlageschlüssel gilt für welche Kosten? Fläche, Personen, Einheiten oder Verbrauch — mit Zuordnungstabelle je Kostenart und den Regeln für einen nachträglichen Wechsel.
- Heizkosten nach der Heizkostenverordnung 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch, das 15-Prozent-Kürzungsrecht, die CO2-Aufteilung und die Fernablesepflicht zum 31. Dezember 2026.
- Abrechnung bei Mieterwechsel im laufenden Jahr Taggenaue Abgrenzung, Zwischenablesung bei Heizkosten und der zulässige Kautionseinbehalt für die erwartete Nachzahlung.
- Leerstand in der Nebenkostenabrechnung Warum die Kosten leerer Wohnungen beim Vermieter bleiben und wie sie bei jedem Verteilerschlüssel korrekt herausgerechnet werden.
- Abrechnung korrigieren, Nachzahlung durchsetzen Die vier Pflichtangaben, der Unterschied zwischen formellen und inhaltlichen Fehlern und wann die Nachzahlung fällig wird.
- Die Bescheinigung nach § 35a EStG Welche Positionen Ihr Mieter absetzen kann, welche Höchstbeträge gelten und was in die Aufstellung gehört.
Deutschland — Gewerbe
- Nebenkosten im Gewerbemietvertrag umlegen Vertragsfreiheit statt BetrKV-Katalog, die Grenzen der AGB-Kontrolle — und warum ein pauschaler Verweis auf die BetrKV bares Geld kostet.
- Instandhaltung und Dach-und-Fach-Klauseln Warum die Umlage auf Gemeinschaftsflächen eine betragsmäßige Obergrenze braucht und was ohne sie passiert.
- Umsatzsteuer: Option nach § 9 UStG Voraussetzungen, Vorsteuerabzug, der Zehnjahreszeitraum und die Folgen für die Nebenkostenabrechnung.
- Gemischt genutzte Objekte richtig abrechnen Wann ein Vorwegabzug für Gewerbeeinheiten nötig ist, wie er berechnet wird und was bei Heizkosten und Umsatzsteuer gilt.
Österreich
- Gilt das MRG — ganz, teilweise oder gar nicht? Die Vorfrage zu allem: Vollanwendung, Teilanwendung oder Vollausnahme — und was das für Katalog, Frist und Auflagepflicht bedeutet.
- Welche Betriebskosten sind umlagefähig? Der taxative Katalog des § 21 MRG und die Verwaltungskosten nach § 22 — die in Österreich umlagefähig sind, anders als in Deutschland.
- Abrechnungsfrist und Einsichtsrecht Der 30. Juni, die Pflicht zur Auflage im Haus, die Belegeinsicht und die Anpassung der Pauschalraten.
- Heizkosten nach dem HeizKG 55 bis 85 Prozent nach Verbrauch, ab vier Nutzungsobjekten — und warum deutsche Vorlagen hier in die Irre führen.
Schweiz
- Was darf der Vermieter verrechnen? Nebenkosten sind nur geschuldet, wenn sie einzeln vereinbart wurden (Art. 257a OR) — Sammelklauseln genügen nicht. Plus Abgrenzung zum Unterhalt.
- Akontozahlung oder Pauschale? Wer das Kostenrisiko trägt, wie die Pauschale nach Dreijahresdurchschnitt berechnet wird und warum ein Wechsel nicht einseitig geht.
- Nebenkostenabrechnung erstellen Aufbau, Verteilschlüssel, Abrechnungsperiode, Einsichtsrecht und der Weg zur Schlichtungsbehörde.
- Verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung Wann die VHKA vorgeschrieben ist, welche Kosten anrechenbar sind — und warum die Pflicht kantonal unterschiedlich geregelt ist.
Nebenkostenabrechnung erstellen
Nach den Vorgaben der BetrKV für Wohnraum und Gewerbe in Deutschland, Österreich und der Schweiz — lokal auf Ihrem Gerät, ohne Cloud-Zwang.
7 Tage kostenlos testen → Testphase: 1 Immobilie mit bis zu 2 Einheiten · danach Einmalkauf ab 14,99 € · kein Abo