Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Die rechtlichen Angaben wurden anhand der genannten Vorschriften recherchiert. Trotz sorgfältiger Prüfung können Fehler nicht ausgeschlossen werden.
Der Grundsatz
Das Vermietungsrisiko liegt beim Eigentümer. Deshalb dürfen die auf eine leerstehende Einheit entfallenden Betriebskosten nicht auf die übrigen Mieter verteilt werden. Der Mieter darf durch den Leerstand einer Nachbarwohnung nicht schlechter stehen als bei Vollvermietung.
Praktisch heißt das: Die leerstehende Einheit wird in die Verteilung einbezogen wie eine vermietete — ihr Anteil wird ganz normal berechnet und bleibt dann beim Vermieter. Falsch wäre, sie aus dem Verteilerschlüssel herauszunehmen; dann würden sich die Kosten automatisch auf die übrigen Mieter verteilen.
Nicht „durch weniger Parteien teilen", sondern „durch alle Parteien teilen und den eigenen Anteil selbst tragen".
Leerstand beim Flächenschlüssel
Hier ist es am einfachsten: Die Fläche der leerstehenden Wohnung zählt zur Gesamtfläche. Ihr Anteil errechnet sich wie bei jeder anderen Wohnung und bleibt beim Vermieter.
| Einheit | Fläche | Anteil | Von 3.000 € Gesamtkosten |
|---|---|---|---|
| Wohnung 1 (vermietet) | 80 m² | 40 % | 1.200 € |
| Wohnung 2 (vermietet) | 70 m² | 35 % | 1.050 € |
| Wohnung 3 (leer) | 50 m² | 25 % | 750 € → Vermieter |
| Summe | 200 m² | 100 % | 3.000 € |
Würden Sie die leere Wohnung aus dem Schlüssel nehmen, zahlten die beiden Mieter je rund 343 € zu viel.
Leerstand beim Personenschlüssel
Beim Personenschlüssel entsteht ein Problem: Eine leerstehende Wohnung hat null Bewohner, und mit null lässt sich kein Anteil bilden. Nähme man sie einfach mit null an, trügen die verbliebenen Mieter die gesamten Kosten — genau das, was nicht sein darf.
Der Vermieter muss deshalb für die leerstehende Einheit eine angemessene Personenzahl ansetzen, um seinen eigenen Anteil zu bestimmen. Als Maßstab dienen die tatsächliche Belegung vor dem Leerstand oder die durchschnittliche Belegung vergleichbarer Wohnungen im Haus.
Wenn in Ihrem Haus häufiger Leerstand auftritt, ist der Flächenschlüssel für personenabhängige Positionen wie Müll oft die praktikablere Wahl. Er ist rechnerisch eindeutig und im Streitfall leichter zu belegen.
Leerstand bei den Heizkosten
Auch hier gilt die Grundregel — mit zwei Besonderheiten aus der Heizkostenverordnung:
- Grundkosten: Der flächenbezogene Anteil der leeren Wohnung fällt an und bleibt beim Vermieter. Das ist unvermeidbar, weil das Gebäude als Ganzes beheizt wird.
- Verbrauchskosten: Auch in der leeren Wohnung ist abzulesen. Wurde dort geheizt — etwa zum Frostschutz oder gegen Feuchtigkeit —, entsteht ein echter Verbrauch, den ebenfalls der Vermieter trägt.
Lassen Sie die Erfassungsgeräte in leerstehenden Wohnungen deshalb weiterlaufen und lesen Sie sie regulär ab. Fehlen die Werte, muss geschätzt werden — das schwächt die gesamte Abrechnung.
Was passiert bei falscher Verteilung?
Verteilt die Abrechnung Leerstandskosten auf die Mieter, ist sie inhaltlich falsch. Der Mieter kann die Zahlung insoweit verweigern und zu viel Gezahltes zurückfordern.
Solange die Abrechnungsfrist noch läuft, können Sie eine korrigierte Abrechnung nachreichen. Ist die Frist abgelaufen, bleibt es bei der Korrektur zugunsten des Mieters — eine Nachforderung ist dann ausgeschlossen.
Häufige Fragen
Gilt das auch bei nur wenigen Wochen Leerstand?
Ja, dann eben zeitanteilig. Steht eine Wohnung zwei Monate leer, trägt der Vermieter die auf diese zwei Monate entfallenden Kosten dieser Einheit.
Was, wenn ich die leerstehende Wohnung selbst nutze?
Dann ist es kein Leerstand, sondern Eigennutzung — die Kosten trägt trotzdem der Eigentümer. Für die Verteilung macht das keinen Unterschied: Die Einheit bleibt im Schlüssel, ihr Anteil bleibt bei Ihnen.
Kann ich den Leerstandsanteil steuerlich geltend machen?
Bei bestehender Vermietungsabsicht sind die selbst getragenen Betriebskosten in aller Regel Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung. Die Einzelheiten klären Sie mit Ihrem Steuerberater — das ist keine mietrechtliche Frage.
Muss ich den Leerstand in der Abrechnung ausweisen?
Erforderlich ist, dass die Verteilung nachvollziehbar ist. Wenn aus dem Schlüssel hervorgeht, dass alle Einheiten einbezogen wurden, genügt das. Ein ausdrücklicher Hinweis auf den Leerstand schafft aber Transparenz und beugt Rückfragen vor.
Dieser Beitrag gibt den Stand vom 3. August 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
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