1. Wohnungen und Mieter
Eine Zeile je Einheit. Die Vorauszahlung ist der Betrag, den der Mieter im Abrechnungszeitraum insgesamt geleistet hat. Steht eine Wohnung leer, setzen Sie den Haken — ihr Anteil bleibt dann bei Ihnen.
| Einheit | Fläche (m²) | Personen | Vorauszahlung (€) | Status | Entfernen |
|---|
2. Kostenpositionen
Die Gesamtkosten des Hauses je Kostenart für den gesamten Abrechnungszeitraum — nicht den Anteil einer einzelnen Wohnung. Den Verteilerschlüssel wählen Sie je Position.
| Kostenart | Betrag (€) | Verteilerschlüssel | Entfernen |
|---|
Ergebnis
Der Rechner selbst arbeitet ohne künstliche Intelligenz — er führt eine feste Verteilungsrechnung in Ihrem Browser aus. Die erklärenden Texte auf dieser Seite wurden mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt.
So rechnet der Rechner
Jede Kostenposition wird einzeln verteilt. Maßgeblich ist der Schlüssel, den Sie für diese Position gewählt haben:
| Schlüssel | Verteilung | Typisch für |
|---|---|---|
| Wohnfläche | Anteil der Einheit an der Gesamtfläche | Grundsteuer, Versicherung, Gartenpflege, Beleuchtung |
| Personen | Anteil der Bewohner an allen Bewohnern | Müll, teils Wasser |
| pro Einheit | Alle Einheiten zu gleichen Teilen | Kosten, die je Wohnung gleich anfallen |
Anschließend wird je Mieter die Summe aller Anteile gebildet und davon die geleistete Vorauszahlung abgezogen. Was übrig bleibt, ist die Nachzahlung; ist die Vorauszahlung höher, entsteht ein Guthaben.
Gerechnet wird intern in ganzen Cent, und Rundungsreste werden nach dem größten Restbetrag verteilt. Dadurch ergibt die Summe aller Anteile exakt den eingegebenen Gesamtbetrag — es geht kein Cent verloren und es entsteht keiner.
Markierte Leerstände bleiben im Verteilerschlüssel, ihr Anteil wird aber Ihnen als Vermieter zugeordnet. Das ist wichtig: Würde man die leere Wohnung einfach aus der Rechnung nehmen, zahlten die übrigen Mieter deren Anteil mit — und das ist unzulässig. Mehr dazu im Beitrag Leerstand in der Nebenkostenabrechnung.
Was dieser Rechner nicht leistet
Er ist für die schnelle Verteilungsrechnung gedacht. Für eine Abrechnung, die Sie Ihren Mietern tatsächlich schicken, fehlen ihm bewusst einige Dinge:
- Heizung und Warmwasser — dafür schreibt die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Abrechnung von 50 bis 70 Prozent vor, plus CO2-Aufteilung
- Unterjährige Mieterwechsel mit taggenauer Abgrenzung
- Ein versandfertiges PDF mit allen Pflichtangaben
- Die Bescheinigung nach § 35a EStG für Ihre Mieter
- Speichern — beim Schließen des Browsers sind die Eingaben weg
- Österreich und Schweiz — dort gelten eigene Kataloge und Fristen
Für all das gibt es den Mietabrechner als App. Wenn Ihnen dieser Rechner für den Überschlag reicht, nutzen Sie ihn gern dauerhaft kostenlos.
Häufige Fragen
Werden meine Eingaben gespeichert oder übertragen?
Nein. Die gesamte Berechnung läuft in Ihrem Browser, es wird nichts an einen Server gesendet und nichts gespeichert. Beim Neuladen der Seite starten Sie mit den Beispielwerten.
Darf ich für verschiedene Kosten verschiedene Schlüssel nehmen?
Ja, das ist üblich und sinnvoll — deshalb wird der Schlüssel hier je Position gewählt. Wichtig ist nur, dass die Abrechnung später ausweist, welcher Schlüssel wofür verwendet wurde. Mehr dazu im Beitrag zum Umlageschlüssel.
Welche Kosten darf ich überhaupt umlegen?
Bei Wohnraum in Deutschland nur die 17 Betriebskostenarten des § 2 BetrKV, und auch die nur, wenn es im Mietvertrag vereinbart ist. Verwaltungskosten und Reparaturen gehören nicht dazu. Die vollständige Übersicht steht im Beitrag umlagefähige Nebenkosten.
Kann ich damit Gewerbeflächen abrechnen?
Für die reine Verteilungsrechnung ja — im Gewerbemietrecht sind die Schlüssel frei vereinbar, meist wird nach Mietfläche verteilt. Zu beachten sind dort aber die Umsatzsteuer und ein möglicher Vorwegabzug bei gemischt genutzten Objekten. Siehe Nebenkosten im Gewerbemietvertrag.
Warum weicht mein Ergebnis von der Abrechnung meines Verwalters ab?
Häufigste Ursachen: abweichende Flächenangaben, ein Vorwegabzug für Gewerbeeinheiten, die gesonderte Behandlung von Heizung und Warmwasser oder ein unterjähriger Mieterwechsel. Dieser Rechner bildet die einfache Verteilung ab, nicht jeden Sonderfall.
Dieser Rechner dient der überschlägigen Berechnung und ersetzt keine Rechtsberatung. Für eine rechtssichere Abrechnung sind weitere Angaben und Prüfungen erforderlich. Stand: 3. August 2026.
Aus der Rechnung eine fertige Abrechnung machen
Der Mietabrechner speichert Ihre Immobilien, rechnet Heizkosten nach der Heizkostenverordnung, grenzt Mieterwechsel taggenau ab und erzeugt das versandfertige PDF samt § 35a-Bescheinigung.
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