Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Die rechtlichen Angaben wurden anhand der genannten Vorschriften recherchiert. Trotz sorgfältiger Prüfung können Fehler nicht ausgeschlossen werden.
In Österreich gilt eine feste Frist zum 30. Juni des Folgejahres, in der Schweiz gibt es überhaupt keine gesetzliche Abrechnungsfrist. Bei Gewerbemietverträgen ist die Zwölfmonatsfrist des § 556 BGB nicht anwendbar.
Die kurze Antwort
Nach § 556 Abs. 3 BGB muss die Abrechnung dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen sein. Der Abrechnungszeitraum selbst darf höchstens zwölf Monate umfassen.
Bei einem Abrechnungsjahr, das dem Kalenderjahr entspricht, heißt das: Die Abrechnung für 2026 muss dem Mieter bis zum 31. Dezember 2027 vorliegen.
Frist richtig berechnen
| Abrechnungszeitraum | Ende | Abrechnung muss vorliegen bis |
|---|---|---|
| 01.01.2026 – 31.12.2026 | 31.12.2026 | 31.12.2027 |
| 01.07.2026 – 30.06.2027 | 30.06.2027 | 30.06.2028 |
| 01.04.2026 – 31.03.2027 | 31.03.2027 | 31.03.2028 |
Die Frist beginnt also nicht mit dem Erhalt der letzten Rechnung und auch nicht mit dem Kalenderjahr, sondern mit dem Ende des Abrechnungszeitraums. Ein vom Kalenderjahr abweichender Zeitraum ist zulässig, verschiebt die Frist aber entsprechend.
Was passiert bei Fristversäumnis?
Die Zwölfmonatsfrist ist eine Ausschlussfrist. Nach ihrem Ablauf kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen — der Anspruch ist erloschen, nicht bloß verjährt. Ein späteres Nachreichen der Abrechnung ändert daran nichts.
Die Ausschlusswirkung trifft nur Nachforderungen. Ergibt die verspätete Abrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters, muss der Vermieter es trotzdem auszahlen. Und die Pflicht, überhaupt abzurechnen, bleibt ebenfalls bestehen — der Mieter kann sie einklagen. Wer die Frist versäumt, spart sich also keine Arbeit, sondern verliert nur das Geld.
Die einzige Ausnahme
Die Nachforderung bleibt erhalten, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Die Anforderungen daran sind streng, und die Beweislast liegt beim Vermieter.
Anerkannt wird etwa, dass eine Behörde ihren Gebührenbescheid — beispielsweise für Grundsteuer oder Abwasser — erst nach Fristablauf erlässt. Dann kann über diese eine Position nachträglich abgerechnet werden, sobald der Bescheid vorliegt.
Nicht anerkannt werden dagegen die typischen Alltagsgründe: Arbeitsüberlastung, Urlaub, Krankheit, ein Wechsel der Hausverwaltung, verspätet eingereichte Unterlagen eines Dienstleisters oder schlicht Vergessen. Auch das Verschulden der beauftragten Verwaltung muss sich der Vermieter zurechnen lassen.
Zugang statt Absendung
Entscheidend ist nicht, wann Sie die Abrechnung abschicken, sondern wann sie beim Mieter ankommt. Der Vermieter trägt das Risiko des Postwegs und muss den Zugang im Streitfall beweisen.
Praktische Folgerung: Rechnen Sie nicht bis zum letzten Tag. Wer die Abrechnung erst am 28. Dezember zur Post gibt, riskiert alles. Ein Einwurf-Einschreiben oder die persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung sichert den Nachweis; bei knappem Zeitplan ist das die günstigste Versicherung, die es gibt.
Eine Abrechnung, die formell unwirksam ist — etwa weil der Verteilerschlüssel fehlt oder die Gesamtkosten nicht angegeben sind — wahrt die Frist nicht. Sie können sie innerhalb der zwölf Monate korrigieren; danach ist auch die Korrektur zulasten des Mieters ausgeschlossen.
Die Gegenfrist des Mieters
Auch der Mieter steht unter Zeitdruck: Er muss Einwendungen gegen die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang mitteilen. Danach kann er sie nicht mehr geltend machen — es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten.
Für Sie als Vermieter bedeutet das: Nach Ablauf dieses Jahres ist die Abrechnung in aller Regel endgültig. Ein Mieter, der zwei Jahre später Belegeinsicht verlangt, um die Abrechnung anzugreifen, kommt damit meist zu spät.
Häufige Fragen
Gilt die Frist auch, wenn der Mieter schon ausgezogen ist?
Ja. Das Ende des Mietverhältnisses ändert nichts an der Zwölfmonatsfrist. Sie läuft weiterhin ab dem Ende des Abrechnungszeitraums, nicht ab dem Auszug.
Kann ich die Vorauszahlungen nach einer verspäteten Abrechnung erhöhen?
Eine Anpassung der Vorauszahlungen setzt eine formell ordnungsgemäße Abrechnung voraus. Ist die Nachforderung wegen Fristablaufs ausgeschlossen, entfällt in der Regel auch die Grundlage für eine darauf gestützte Erhöhung.
Was, wenn nur eine einzelne Rechnung fehlt?
Rechnen Sie fristgerecht über alle bekannten Positionen ab. Für die fehlende Position kommt eine Nachberechnung nur in Betracht, wenn Sie die Verzögerung nachweislich nicht zu vertreten haben — etwa bei einem verspäteten Behördenbescheid.
Darf der Abrechnungszeitraum länger als ein Jahr sein?
Nein. Der Abrechnungszeitraum darf zwölf Monate nicht überschreiten. Kürzere Zeiträume sind zulässig, etwa im Jahr eines Mieterwechsels.
Zählt eine per E-Mail versandte Abrechnung?
Das hängt davon ab, ob elektronische Kommunikation im Mietvertrag vereinbart oder zwischen den Parteien üblich ist. Ohne eine solche Grundlage sollten Sie den Postweg wählen — der Zugangsnachweis ist im Streitfall Ihre Aufgabe.
Dieser Beitrag gibt den Stand vom 3. August 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei konkreten Streitfragen wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt für Mietrecht oder an einen Eigentümerverband.
Fristen im Blick behalten
Der Mietabrechner erinnert Sie rechtzeitig an die Abrechnungsfrist jedes Abrechnungszeitraums — für Deutschland, Österreich und die Schweiz mit den jeweils geltenden Regeln.
7 Tage kostenlos testen → Testphase: 1 Immobilie mit bis zu 2 Einheiten · danach Einmalkauf ab 14,99 € · kein Abo · keine Kreditkarte