Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Die rechtlichen Angaben wurden anhand der genannten Vorschriften recherchiert. Trotz sorgfältiger Prüfung können Fehler nicht ausgeschlossen werden.
In Deutschland gilt die Betriebskostenverordnung mit einem anderen Katalog — dort sind Verwaltungskosten ausdrücklich nicht umlagefähig. Für die Schweiz gilt Art. 257a OR mit einem grundlegend anderen Ansatz. Siehe dazu die Übersicht im Ratgeber.
Zuerst prüfen: Gilt das MRG?
Diese Frage steht vor allen anderen, und sie wird am häufigsten übersehen. Das Mietrechtsgesetz kennt drei Stufen:
| Stufe | Bedeutung für die Betriebskosten |
|---|---|
| Vollanwendung | § 21 MRG gilt zwingend. Nur die dort genannten Kostenarten dürfen überwälzt werden — abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. |
| Teilanwendung | Nur einzelne Bestimmungen des MRG gelten. § 21 gehört nicht dazu, die Umlage richtet sich nach dem Mietvertrag. |
| Vollausnahme | Das MRG gilt gar nicht, es bleibt beim ABGB. Was umgelegt wird, bestimmt allein der Vertrag. |
In den Vollanwendungsbereich fallen typischerweise Altbauten, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet wurden und mehr als zwei selbständige Wohnungen umfassen. Häufige Ausnahmen sind Gebäude mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen, Ferienwohnungen sowie geförderte Neubauten unter bestimmten Voraussetzungen.
Wer im Vollanwendungsbereich Kosten überwälzt, die nicht im Katalog stehen, kann sie nicht wirksam einfordern — auch dann nicht, wenn sie im Mietvertrag stehen. Umgekehrt läuft ins Leere, wer außerhalb der Vollanwendung sklavisch dem Katalog folgt und dadurch Kosten nicht umlegt, die vertraglich vereinbart werden könnten. Die Einordnung ist im Zweifel eine Frage für den Rechtsanwalt oder die Mietervereinigung.
Der Betriebskostenkatalog des § 21 MRG
Die Aufzählung ist taxativ — also abschließend. Der Oberste Gerichtshof hat das wiederholt bestätigt: Was nicht im Katalog steht, ist keine Betriebskostenart.
| Nr. | Kostenart | Umfasst insbesondere |
|---|---|---|
| 1 | Wasserversorgung | Wassergebühren, Ablesung, Wartung und Eichung der Wasserzähler, Behebung von Verstopfungen |
| 2 | Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Unratabfuhr, Schädlingsbekämpfung | Kehrgebühren, Müllabfuhr, Kanalgebühren |
| 3 | Beleuchtung | Strom für allgemein zugängliche Teile des Hauses |
| 4 | Feuerversicherung | Prämie der Versicherung gegen Brandschaden |
| 5 | Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung | Prämien beider Versicherungen |
| 6 | Weitere Versicherungen | Etwa Glasbruch und Sturmschaden — nur bei entsprechender Zustimmung der Mieter nach § 21 Abs. 1 Z 6 MRG |
| 7 | Verwaltungskosten | Nach dem Höchstsatz des § 22 MRG |
| 8 | Hausbetreuung | Nach § 23 MRG — Reinigung, Betreuung, Schneeräumung |
Daneben nennt § 21 die laufenden öffentlichen Abgaben, in der Praxis vor allem die Grundsteuer. Sie sind ebenfalls überwälzbar.
Verwaltungskosten — der große Unterschied zu Deutschland
Das ist der Punkt, an dem sich österreichisches und deutsches Recht am deutlichsten unterscheiden: In Österreich sind Verwaltungskosten umlagefähig, in Deutschland nicht. Wer Vorlagen oder Ratgeber aus Deutschland verwendet, rechnet hier systematisch zu wenig ab.
Die Höhe ist allerdings gedeckelt. § 22 MRG begrenzt den überwälzbaren Betrag auf einen Höchstsatz je Quadratmeter Nutzfläche und Jahr, der an den Kategoriebetrag gekoppelt ist und regelmäßig valorisiert wird. Ein darüber hinausgehendes Honorar der Hausverwaltung dürfen Sie nicht weitergeben.
Der Höchstsatz ändert sich durch Valorisierung. Rechnen Sie nie mit einem Betrag aus einem älteren Beitrag, sondern schlagen Sie den für das Abrechnungsjahr geltenden Wert nach. Eine zu hohe Verrechnung ist unzulässig und führt zur Kürzung der Position.
Hausbetreuung nach § 23 MRG
Unter die Hausbetreuung fallen die Reinhaltung und Wartung der allgemeinen Teile des Hauses, die Betreuung der Außenanlagen sowie die Schneeräumung. Übernimmt eine Firma diese Aufgaben, ist das Entgelt überwälzbar; wird eine Hausbesorgerin oder ein Hausbesorger beschäftigt, gehören die Dienstbezüge samt Nebenkosten dazu.
Nicht dazu gehören Tätigkeiten, die über die laufende Betreuung hinausgehen — etwa Reparaturen oder die Verwaltung des Hauses.
Was nicht umlagefähig ist
- Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten — sie werden über die Hauptmietzinsreserve finanziert, nicht über die Betriebskosten
- Reparaturen jeder Art
- Kosten für leerstehende Objekte — der Anteil trägt der Vermieter
- Verwaltungshonorar über dem Höchstsatz des § 22 MRG
- Alles, was im Katalog nicht vorkommt, im Vollanwendungsbereich auch dann nicht, wenn es vertraglich vereinbart wurde
Die Abrechnungsfrist zum 30. Juni
Im Vollanwendungsbereich gilt eine klare Frist: Der Vermieter muss die im Kalenderjahr fällig gewordenen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben bis spätestens 30. Juni des Folgejahres abrechnen.
Dazu kommt eine Formvorschrift, die es in dieser Form in Deutschland nicht gibt: Die Abrechnung ist an einer geeigneten Stelle im Haus zur Einsicht durch die Hauptmieter aufzulegen. Zusätzlich muss den Mietern Gelegenheit gegeben werden, in die Belege Einsicht zu nehmen.
Häufige Fragen
Nach welchem Schlüssel werden die Betriebskosten aufgeteilt?
Im Vollanwendungsbereich grundsätzlich nach dem Verhältnis der Nutzflächen. Für einzelne Positionen — etwa den Wasserverbrauch bei vorhandenen Zählern — kommen abweichende Schlüssel in Betracht.
Was passiert, wenn ich die Frist zum 30. Juni versäume?
Die Abrechnung wird dadurch nicht automatisch unwirksam, aber Sie geraten in Verzug und der Mieter kann die Legung der Abrechnung durchsetzen. Nachforderungen werden zudem erst mit ordnungsgemäßer Abrechnung fällig.
Darf ich die Grundsteuer überwälzen?
Ja. Sie zählt zu den laufenden öffentlichen Abgaben und ist im Vollanwendungsbereich überwälzbar.
Gilt der Katalog auch für Geschäftsräume?
Fällt das Geschäftslokal in den Vollanwendungsbereich des MRG, gilt § 21 ebenso. Außerhalb davon — und das ist bei Geschäftsraummieten häufig der Fall — richtet sich die Umlage nach dem Vertrag, und es können auch weitergehende Kosten vereinbart werden.
Kann ich mich an der deutschen Betriebskostenverordnung orientieren?
Nein. Die Kataloge überschneiden sich zwar, unterscheiden sich aber in wesentlichen Punkten — Verwaltungskosten sind das deutlichste Beispiel. Deutsche Vorlagen führen in Österreich regelmäßig zu falschen Abrechnungen.
Dieser Beitrag gibt den Stand vom 3. August 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob Ihr Mietverhältnis in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG fällt, ist eine Einzelfallfrage — wenden Sie sich im Zweifel an einen Rechtsanwalt, die Mietervereinigung oder den Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund.
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