Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Die rechtlichen Angaben wurden anhand der genannten Vorschriften recherchiert. Trotz sorgfältiger Prüfung können Fehler nicht ausgeschlossen werden.
Voraussetzung: Akonto vereinbart
Abgerechnet wird nur, wenn Akontozahlungen vereinbart sind. Bei einer Pauschale entfällt die Abrechnung — und damit auch jede Nachforderung.
Ebenso wichtig: Abgerechnet werden dürfen nur Positionen, die im Mietvertrag einzeln aufgeführt sind. Eine Position, die dort fehlt, gehört auch dann nicht in die Abrechnung, wenn die Kosten tatsächlich angefallen sind.
Aufbau der Abrechnung
Eine nachvollziehbare Abrechnung enthält für jede Position dieselben Angaben:
- Bezeichnung der Kostenart, wie im Mietvertrag benannt
- Gesamtkosten der Liegenschaft für diese Position
- Verteilschlüssel und die zugrunde liegende Bezugsgrösse
- Anteil des Mieters in Franken
Am Ende steht die Gegenüberstellung: Summe der Anteile abzüglich geleisteter Akontozahlungen ergibt Nachzahlung oder Rückerstattung. Nennen Sie die Abrechnungsperiode ausdrücklich und geben Sie an, in welchem Zeitraum welche Akontobeträge eingegangen sind.
Die Abrechnung muss so aufgebaut sein, dass ein Mieter ohne Fachkenntnisse seinen Anteil nachrechnen kann. Alles, was er nicht nachvollziehen kann, wird im Streitfall zu Ihren Lasten ausgelegt.
Den Verteilschlüssel wählen
Das Gesetz schreibt keinen bestimmten Schlüssel vor. Gebräuchlich sind:
| Schlüssel | Geeignet für |
|---|---|
| Wertquote | Liegenschaften im Stockwerkeigentum |
| Nutzfläche | allgemeine Betriebskosten, Hauswartung, Allgemeinstrom |
| Zimmerzahl | traditionell für Positionen mit Bezug zur Belegung |
| Verbrauch | Heizung, Warmwasser, Wasser bei vorhandener Messung |
Entscheidend ist, dass der Schlüssel sachgerecht ist und über die Jahre konsistent angewendet wird. Ein Wechsel mitten in einer Abrechnungsperiode oder von Jahr zu Jahr ohne Grund macht die Abrechnung angreifbar.
Bei Heiz- und Warmwasserkosten ist zu prüfen, ob eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorgeschrieben ist.
Abrechnungsperiode und Frist
Abgerechnet wird mindestens einmal jährlich. Üblich ist eine Abrechnungsperiode, die sich am Heizjahr orientiert — häufig vom 1. Juli bis 30. Juni — oder am Kalenderjahr.
Eine gesetzliche Frist für die Erstellung gibt es nicht. Der Mietvertrag kann jedoch eine Frist vorsehen; dann gilt diese. Unabhängig davon empfiehlt sich zügiges Abrechnen: Je länger Sie warten, desto schwerer sind Positionen zu belegen und desto eher entsteht Streit.
Einsichtsrecht des Mieters
Der Mieter darf verlangen, in die Belege Einsicht zu nehmen — die Originalrechnungen, die den abgerechneten Positionen zugrunde liegen. Dieses Recht besteht unabhängig davon, ob er die Abrechnung beanstandet.
Verweigern Sie die Einsicht, wird die Nachforderung nicht durchsetzbar. Gewähren Sie sie deshalb zügig und unkompliziert; das ist der wirksamste Weg, einen Streit gar nicht erst entstehen zu lassen.
Wenn der Mieter beanstandet
Prüfen Sie die Einwände zunächst sachlich. Sind sie berechtigt, korrigieren Sie die Abrechnung — das ist deutlich günstiger als ein Verfahren.
Kommt keine Einigung zustande, führt der Weg über die Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen. Das Verfahren dort ist niederschwellig und in der Regel kostenlos; ein grosser Teil der Fälle endet mit einer Einigung.
Häufige Fragen
Muss ich Belegkopien mitschicken?
Nein. Es genügt, Einsicht zu gewähren. Bei kleineren Liegenschaften kann es dennoch praktisch sein, die wichtigsten Belege gleich beizulegen — das erspart Rückfragen.
Kann ich Positionen nachträglich hinzufügen?
Nur solche, die im Mietvertrag vereinbart sind. Eine vergessene, aber vereinbarte Position können Sie mit einer korrigierten Abrechnung nachtragen. Eine nicht vereinbarte Position bleibt ausgeschlossen.
Wie lange kann ich eine Nachforderung geltend machen?
Forderungen aus dem Mietverhältnis verjähren nach den allgemeinen Regeln des Obligationenrechts. Verlassen Sie sich aber nicht auf lange Fristen — je später Sie abrechnen, desto schwerer ist die Forderung durchzusetzen.
Was gilt für Geschäftsräume?
Im Grundsatz dasselbe: Nebenkosten sind nur bei ausdrücklicher Vereinbarung geschuldet, und Unterhalt bleibt beim Vermieter. In der Praxis werden bei Geschäftsmieten häufig weitergehende Übernahmen vereinbart.
Dieser Beitrag gibt den Stand vom 3. August 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei Streitigkeiten ist die Schlichtungsbehörde in Miet- und Pachtsachen die erste Anlaufstelle.
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