Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Die rechtlichen Angaben wurden anhand der genannten Vorschriften recherchiert. Trotz sorgfältiger Prüfung können Fehler nicht ausgeschlossen werden.
Bis zum Jahresende müssen alle Erfassungsgeräte in Wohngebäuden fernablesbar sein. Nicht fernablesbare Zähler sind bis dahin nachzurüsten oder auszutauschen. Wer die Umrüstung noch nicht beauftragt hat, sollte das jetzt tun — die Kapazitäten der Messdienstleister sind zum Jahresende erfahrungsgemäß knapp.
Der Grundsatz: 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch
Nach § 7 der Heizkostenverordnung sind die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen. Der verbleibende Anteil — die sogenannten Grundkosten — wird nach Wohnfläche oder umbautem Raum umgelegt.
Für Warmwasser gilt dieselbe Spanne. Sie legen den Prozentsatz innerhalb dieses Rahmens fest; üblich ist eine Aufteilung von 70 zu 30. Bei schlecht gedämmten Altbauten mit Öl- oder Gasheizung schreibt die Verordnung einen Verbrauchsanteil von 70 Prozent vor.
Ein Teil der Wärme geht unabhängig vom Verhalten der Bewohner verloren — über Rohre, Wände und die Lage der Wohnung im Gebäude. Eine Dachgeschosswohnung heizt bei gleichem Komfort mehr als eine Wohnung im ersten Stock. Der flächenbezogene Grundkostenanteil gleicht das aus.
Welche Kosten in die Heizkostenabrechnung gehören
- Brennstoff — Öl, Gas, Pellets, Fernwärme, einschließlich Lieferung
- Betriebsstrom der Heizungsanlage
- Wartung und Reinigung der Anlage, Abgasmessung, Schornsteinfeger
- Miete und Ablesung der Erfassungsgeräte, Eichkosten
- Kosten der Verbrauchsanalyse, soweit vorgeschrieben
Nicht dazu gehören Reparaturen und der Austausch der Anlage. Steht auf einer Handwerkerrechnung beides — Wartung und Reparatur —, muss der Reparaturanteil herausgerechnet werden.
Das 15-Prozent-Kürzungsrecht
Rechnet der Vermieter entgegen der Verordnung ab — etwa vollständig nach Fläche —, darf der Mieter seinen Anteil um 15 Prozent kürzen. Dieses Recht steht ihm unabhängig davon zu, ob ihm ein Schaden entstanden ist.
Das gilt auch, wenn gar keine Erfassungsgeräte installiert sind, obwohl sie es sein müssten. Die Kürzung trifft dann jede Abrechnung, bis der Zustand behoben ist.
Fernablesepflicht bis 31. Dezember 2026
Seit Dezember 2021 dürfen nur noch fernablesbare Geräte neu installiert werden. Für den Bestand läuft eine Übergangsfrist: Bis zum 31. Dezember 2026 müssen auch alle bereits vorhandenen Erfassungsgeräte fernablesbar sein — also nachgerüstet oder ersetzt werden.
Fernablesbar heißt, dass die Werte ohne Zutritt zur Wohnung ausgelesen werden können. Für Sie als Vermieter entfällt damit die Terminabstimmung mit den Mietern; im Gegenzug entstehen Kosten für Umrüstung und meist höhere Gerätemieten. Die Gerätemiete ist umlagefähig, die Umrüstung selbst als Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme grundsätzlich nicht.
Monatliche Verbrauchsinformation
Wo fernablesbare Geräte installiert sind, müssen Sie den Mietern monatlich Auskunft über ihren Verbrauch geben. Diese Information enthält den aktuellen Verbrauch, einen Vergleich zum Vorjahreszeitraum und zu einem Durchschnittsnutzer sowie Angaben zum Brennstoffmix.
In der Praxis übernimmt das der Messdienstleister. Prüfen Sie aber, ob er es tatsächlich tut — die Pflicht trifft Sie, nicht ihn.
CO2-Kostenaufteilung seit 2023
Seit dem 1. Januar 2023 tragen Vermieter einen Teil der CO2-Kosten aus der Brennstoffrechnung selbst. Wie hoch der Anteil ist, richtet sich bei Wohngebäuden nach einem Zehn-Stufen-Modell: Je schlechter das Gebäude energetisch dasteht, desto größer der Anteil des Vermieters.
Der Vermieteranteil ist vor der Verteilung nach der Heizkostenverordnung abzuziehen. Weisen Sie ihn in der Abrechnung aus: Fehlt die Aufteilung, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um weitere 3 Prozent kürzen.
Die Angaben zur CO2-Menge und zu den CO2-Kosten müssen auf Ihrer Brennstoffrechnung stehen — Lieferanten sind zu dieser Angabe verpflichtet. Bei Fernwärme liefert sie der Versorger. Ohne diese Werte lässt sich die Aufteilung nicht rechtssicher durchführen.
Wann die Verordnung nicht gilt
Die wichtigste Ausnahme betrifft Zweifamilienhäuser, von denen der Vermieter eine Wohnung selbst bewohnt. Dort kann frei vereinbart werden, wie abgerechnet wird.
Daneben gibt es Ausnahmen für Gebäude mit sehr geringem Wärmebedarf sowie für Fälle, in denen der Einbau von Erfassungsgeräten unverhältnismäßig teuer wäre. Wer sich darauf berufen will, sollte die Voraussetzungen vorher prüfen lassen — die Hürden sind hoch.
Ebenfalls außen vor bleiben Wohnungen, in denen die Wärme dezentral erzeugt wird, etwa durch eine Gastherme in der Wohnung. Dort rechnet der Mieter direkt mit dem Energieversorger ab.
Häufige Fragen
Kann ich statt 70/30 auch 50/50 abrechnen?
Ja, solange der Verbrauchsanteil zwischen 50 und 70 Prozent liegt. Bei schlecht gedämmten Gebäuden mit Öl- oder Gasheizung schreibt die Verordnung allerdings 70 Prozent Verbrauchsanteil vor.
Was mache ich bei einem defekten Zähler?
Der Verbrauch der betroffenen Einheit wird geschätzt — anhand des Verbrauchs vergleichbarer Räume im selben Abrechnungszeitraum oder des früheren Verbrauchs derselben Wohnung. Die Schätzung muss in der Abrechnung kenntlich gemacht werden.
Darf der Mieter kürzen, wenn nur die CO2-Aufteilung fehlt?
Ja, um 3 Prozent seines Heizkostenanteils. Dieses Kürzungsrecht steht neben der 15-Prozent-Kürzung wegen fehlender Verbrauchserfassung.
Muss ich auch bei Fernwärme nach Verbrauch abrechnen?
Ja. Die Heizkostenverordnung gilt unabhängig davon, ob die Wärme im eigenen Keller erzeugt oder als Fernwärme bezogen wird.
Gilt das auch in Österreich und der Schweiz?
Nein. In Österreich regelt das Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz die verbrauchsabhängige Abrechnung, in der Schweiz gelten die Vorgaben zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung samt kantonalen Energievorschriften.
Dieser Beitrag gibt den Stand vom 3. August 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob für Ihr Gebäude eine Ausnahme von der Heizkostenverordnung greift, ist eine Einzelfallfrage.
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