Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Die rechtlichen Angaben wurden anhand der genannten Vorschriften recherchiert. Trotz sorgfältiger Prüfung können Fehler nicht ausgeschlossen werden.
Die drei Stufen
Das Mietrechtsgesetz gilt nicht für jedes Mietverhältnis gleichermaßen. § 1 MRG unterteilt in drei Stufen, die sich stark unterscheiden.
| Stufe | Umfang | Betriebskosten |
|---|---|---|
| Vollanwendung | MRG gilt vollständig, einschließlich Mietzinsbeschränkungen | § 21 MRG zwingend, Frist 30. Juni |
| Teilanwendung | Nur einzelne Bestimmungen, etwa zu Kündigung und Erhaltung | nach Mietvertrag |
| Vollausnahme | MRG gilt nicht, es bleibt beim ABGB | nach Mietvertrag |
Vollanwendung
In den Vollanwendungsbereich fallen typischerweise Altbauwohnungen in Gebäuden, die aufgrund einer vor dem 1. Juli 1953 erteilten Baubewilligung errichtet wurden und mehr als zwei selbständige Wohnungen oder Geschäftsräume umfassen.
Hier gilt das MRG mit allen Konsequenzen: Richtwert- oder Kategoriemietzins, Kündigungsschutz, Erhaltungspflichten — und eben der abschließende Betriebskostenkatalog.
Teilanwendung
Bei Teilanwendung greifen nur einzelne Bestimmungen des MRG. Typische Fälle sind Wohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953, Dachbodenausbauten und Zubauten sowie bestimmte geförderte Objekte.
Für die Betriebskosten heißt das: § 21 MRG gilt nicht zwingend. Was umgelegt wird, bestimmt der Mietvertrag. Sie können also auch Kostenarten vereinbaren, die im Katalog nicht vorkommen — müssen sie dann aber ausdrücklich benennen.
Vollausnahme
Vom MRG vollständig ausgenommen sind unter anderem:
- Mietgegenstände in Gebäuden mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen
- Ferienwohnungen und Zweitwohnungen
- Räume, die zu Beherbergungs-, Garagierungs- oder Ausstellungszwecken vermietet sind
- Dienst- und Werkswohnungen
Hier gilt allein das ABGB und damit weitgehende Vertragsfreiheit. Die Gestaltung des Vertrags entscheidet dann über alles — vom Mietzins bis zur Betriebskostenumlage.
Gerade private Vermieter mit einem Zweifamilienhaus gehen häufig davon aus, das MRG gelte für sie — tatsächlich sind sie meist vollständig ausgenommen. Umgekehrt unterschätzen Eigentümer von Altbauten regelmäßig, wie streng die Vollanwendung ist.
Was das für die Abrechnung bedeutet
Die Einordnung entscheidet über drei Dinge, die Ihre Abrechnung prägen:
- Welche Kosten umlegbar sind — im Vollanwendungsbereich nur die des Katalogs, sonst die vertraglich vereinbarten.
- Bis wann abgerechnet werden muss — der 30. Juni gilt nur bei Vollanwendung.
- Ob die Abrechnung im Haus aufgelegt werden muss — ebenfalls nur bei Vollanwendung.
Wer im Vollanwendungsbereich Kosten außerhalb des Katalogs abrechnet, kann sie nicht durchsetzen — auch nicht mit vertraglicher Grundlage. Wer umgekehrt außerhalb der Vollanwendung sklavisch dem Katalog folgt, verschenkt Positionen, die er hätte vereinbaren können.
Häufige Fragen
Wie finde ich heraus, welche Stufe für mein Objekt gilt?
Ausschlaggebend sind das Datum der Baubewilligung, die Zahl der selbständigen Wohnungen im Gebäude und mögliche Förderungen. Bei Unsicherheit klärt das ein Rechtsanwalt, die Mietervereinigung oder der Haus- und Grundbesitzerbund — die Einordnung ist zu folgenreich, um sie zu schätzen.
Kann ich die Anwendungsstufe vertraglich wählen?
Nein. Die Einordnung ergibt sich aus dem Gesetz und den objektiven Merkmalen des Objekts. Eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Gilt für Geschäftsräume dasselbe?
Die Stufen gelten auch für Geschäftsräumlichkeiten, mit teils eigenen Regeln. Bei Geschäftsraummiete ist die Vollanwendung seltener; Vertragsfreiheit spielt dort eine größere Rolle.
Was gilt bei Wohnungseigentum?
Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Wohnung, richtet sich die Einordnung nach denselben Kriterien. Daneben gilt im Verhältnis der Eigentümer untereinander das Wohnungseigentumsgesetz.
Dieser Beitrag gibt den Stand vom 3. August 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Zuordnung eines konkreten Objekts zu einer der drei Stufen sollte fachkundig geprüft werden.
Abrechnung nach österreichischem Recht
Der Mietabrechner unterstützt die Abrechnung nach MRG — mit dem Katalog des § 21, dem Nutzflächenschlüssel und der Frist zum 30. Juni.
7 Tage kostenlos testen → Testphase: 1 Immobilie mit bis zu 2 Einheiten · danach Einmalkauf ab 14,99 € · kein Abo · keine Kreditkarte