Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Die rechtlichen Angaben wurden anhand der genannten Vorschriften recherchiert. Trotz sorgfältiger Prüfung können Fehler nicht ausgeschlossen werden.
Dieser Beitrag erklärt die Systematik, damit Sie die richtigen Fragen stellen können. Die Entscheidung für oder gegen die Option und ihre Umsetzung gehören in die Hand eines Steuerberaters — die Folgen einer falsch ausgeübten Option sind erheblich.
Grundsatz: steuerfrei ohne Vorsteuerabzug
Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist nach dem Umsatzsteuergesetz von der Umsatzsteuer befreit. Sie stellen also keine Umsatzsteuer in Rechnung — dürfen im Gegenzug aber auch keine Vorsteuer abziehen.
Das bedeutet: Die Umsatzsteuer auf Handwerkerrechnungen, Baukosten, Verwalterhonorare oder Energielieferungen ist für Sie endgültige Kostenlast.
Die Option nach § 9 UStG
§ 9 UStG erlaubt es, auf die Steuerbefreiung zu verzichten. Sie behandeln die Vermietung dann als steuerpflichtigen Umsatz, weisen Umsatzsteuer aus — und können im Gegenzug die Vorsteuer aus allen Eingangsleistungen abziehen.
Der Verzicht kann für jede Einheit gesondert erklärt werden. Bei einem Gebäude mit mehreren Mietern können Sie also für die eine Einheit optieren und für die andere nicht.
Zwei Voraussetzungen
- Vermietung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen. An Privatpersonen ist die Option ausgeschlossen — deshalb kommt sie bei Wohnraum praktisch nie in Betracht.
- Der Mieter verwendet die Fläche ausschließlich für Umsätze, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Das ist die Hürde, an der es in der Praxis scheitert.
Ärzte, Versicherungsmakler, Banken, Bildungseinrichtungen und Ähnliche erbringen überwiegend steuerfreie Umsätze ohne Vorsteuerabzug. An sie können Sie in der Regel nicht optieren. Lassen Sie sich die Verwendung vom Mieter im Mietvertrag zusichern — und vereinbaren Sie eine Schadensersatzregelung für den Fall, dass sich die Nutzung ändert.
Wann sich die Option lohnt
Für den vorsteuerabzugsberechtigten Mieter ist die Umsatzsteuer ein durchlaufender Posten — er zieht sie als Vorsteuer ab. Die Option belastet ihn also nicht, während sie Ihnen den Vorsteuerabzug eröffnet.
Besonders deutlich wirkt das bei hohen Investitionen: Neubau, Sanierung, umfangreiche Instandsetzung. Bei einer Dachsanierung für 100.000 Euro netto geht es um 19.000 Euro Vorsteuer, die Sie andernfalls selbst tragen.
Gegen die Option sprechen der laufende Aufwand — Voranmeldungen, korrekte Rechnungsstellung, Aufzeichnungspflichten — sowie die Bindung über den Berichtigungszeitraum.
Der Zehnjahreszeitraum
Haben Sie Vorsteuer aus Anschaffung oder Herstellung gezogen, läuft ein Berichtigungszeitraum von zehn Jahren. Ändern sich die Verhältnisse innerhalb dieser Frist — der Gewerbemieter zieht aus, ein steuerfrei vermietender Mieter kommt, oder Sie nutzen selbst —, müssen Sie die Vorsteuer anteilig zurückzahlen.
Diese Nachzahlung kann empfindlich sein und trifft Sie in dem Moment, in dem Sie ohnehin einen Mieterwechsel bewältigen. Wer optiert, sollte deshalb bereits bei der Vermietung darauf achten, dass Nachmieter ebenfalls zum Vorsteuerabzug berechtigt sind.
Auswirkung auf die Nebenkostenabrechnung
Haben Sie optiert, gilt das nicht nur für die Grundmiete: Auch die Nebenkosten sind als Nebenleistungen steuerpflichtig und in der Abrechnung mit Umsatzsteuer auszuweisen.
Rechnen Sie deshalb mit Nettobeträgen und weisen Sie die Umsatzsteuer gesondert aus. Die Vorsteuer aus den Eingangsrechnungen haben Sie ja bereits gezogen — sie darf nicht noch einmal als Kostenbestandteil beim Mieter landen.
Bruttobeträge in die Abrechnung stellen und darauf Umsatzsteuer aufschlagen. Der Mieter zahlt dann Steuer auf Steuer. Achten Sie darauf, dass alle Kostenpositionen netto erfasst sind — der Fehler fällt oft erst bei der Betriebsprüfung auf.
Bei teilweise optierten Objekten wird es komplizierter: Für die optierten Einheiten rechnen Sie netto zuzüglich Umsatzsteuer ab, für die übrigen brutto. Die Vorsteuer aus gemeinsamen Kosten ist entsprechend aufzuteilen. Dazu passt der Beitrag zu gemischt genutzten Objekten.
Häufige Fragen
Wie übe ich die Option aus?
Der Verzicht ist nicht an eine besondere Form gebunden; er wird gegenüber dem Finanzamt erklärt, in der Praxis durch die entsprechende Behandlung in der Umsatzsteuererklärung und den offenen Ausweis der Steuer in Mietvertrag und Rechnungen. Die konkrete Umsetzung sollten Sie mit Ihrem Steuerberater abstimmen.
Kann ich die Option später widerrufen?
Ein Widerruf ist unter Voraussetzungen möglich, löst aber die Vorsteuerberichtigung aus. Innerhalb des Zehnjahreszeitraums ist er deshalb selten sinnvoll.
Was, wenn der Mieter die Fläche nur teilweise steuerpflichtig nutzt?
Die Option setzt eine ausschließliche Verwendung für vorsteuerunschädliche Umsätze voraus. Bei gemischter Verwendung durch den Mieter ist sie grundsätzlich ausgeschlossen; die Finanzverwaltung lässt in engen Grenzen Ausnahmen zu. Das ist ein Fall für den Steuerberater.
Gilt die Option auch für Kleinunternehmer als Mieter?
Kleinunternehmer sind nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt. An sie ist die Option in der Regel ausgeschlossen.
Muss ich bei Wohnraum irgendetwas beachten?
Nein. Wohnraumvermietung an Privatpersonen ist steuerfrei, eine Option kommt nicht in Betracht. Die Abrechnung erfolgt dort mit Bruttobeträgen.
Dieser Beitrag gibt den Stand vom 3. August 2026 wieder, dient der allgemeinen Information und ist keine Steuerberatung. Die Ausübung der Option nach § 9 UStG und ihre Folgen sind stets im Einzelfall mit einem Steuerberater zu klären.
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