Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Die rechtlichen Angaben wurden anhand der genannten Vorschriften recherchiert. Trotz sorgfältiger Prüfung können Fehler nicht ausgeschlossen werden.
Worum es geht
§ 35a des Einkommensteuergesetzes gewährt eine Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen. Sie wird direkt von der Steuerschuld abgezogen, nicht vom zu versteuernden Einkommen — sie wirkt also voll.
Auch Mieter können sie in Anspruch nehmen, soweit entsprechende Leistungen in ihrer Nebenkostenabrechnung enthalten sind. Die Ermäßigung beträgt jeweils 20 Prozent der Arbeitskosten.
Für Ihre eigenen Kosten am vermieteten Objekt gilt § 35a nicht — diese Aufwendungen setzen Sie als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung an. Die Vorschrift betrifft hier ausschließlich Ihren Mieter.
Höchstbeträge
| Kategorie | Ermäßigung | Höchstbetrag pro Jahr | Entspricht Aufwand von |
|---|---|---|---|
| Haushaltsnahe Dienstleistungen | 20 % | 4.000 € | 20.000 € |
| Handwerkerleistungen | 20 % | 1.200 € | 6.000 € |
Beide Töpfe bestehen nebeneinander. Die Höchstbeträge gelten pro Haushalt und Jahr, nicht pro Person — und sie werden in aller Regel durch eine Nebenkostenabrechnung allein nicht ausgeschöpft.
Welche Positionen zählen
Haushaltsnahe Dienstleistungen — Tätigkeiten, die üblicherweise von Haushaltsangehörigen erledigt werden:
- Treppenhaus- und Gebäudereinigung
- Gartenpflege, Rasenmähen, Heckenschnitt
- Winterdienst und Schneeräumung
- Hausmeistertätigkeiten, soweit sie Reinigung und Pflege betreffen
Handwerkerleistungen — Renovierung, Erhaltung und Modernisierung:
- Wartung der Heizungsanlage
- Schornsteinfeger, Abgasmessung
- Wartung von Aufzug, Rauchmeldern, Löschanlagen
- Prüfung von Elektro- und Trinkwasseranlagen, Legionellenprüfung
Ob eine Hausmeisterleistung als haushaltsnahe Dienstleistung oder als Handwerkerleistung zählt, hängt von der Tätigkeit ab. Weisen Sie im Zweifel getrennt aus, was Reinigung und Pflege ist und was Wartung — die Zuordnung nimmt dann das Finanzamt vor.
Nur Arbeitskosten, kein Material
Begünstigt sind ausschließlich Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten einschließlich der darauf entfallenden Umsatzsteuer. Materialkosten zählen nicht.
Bei der Heizungswartung etwa ist der Lohnanteil begünstigt, ein ausgetauschtes Ersatzteil nicht. Die Handwerkerrechnung sollte das getrennt ausweisen — bitten Sie Ihre Dienstleister darum, das erspart Ihnen die Schätzung.
Zwei weitere Voraussetzungen muss der Mieter erfüllen, und beide erfüllen Sie ohnehin: Es muss eine Rechnung vorliegen, und die Zahlung muss unbar erfolgt sein. Barzahlungen an Dienstleister sind nicht begünstigt.
Was in die Bescheinigung gehört
Es gibt kein amtliches Formular. Üblich und ausreichend ist eine Anlage zur Nebenkostenabrechnung mit diesen Angaben:
- Name des Mieters und Anschrift der Wohnung
- Abrechnungszeitraum
- Die begünstigten Positionen, getrennt nach den beiden Kategorien
- Je Position: der auf den Mieter entfallende Anteil der Arbeitskosten
- Die Summe je Kategorie
- Hinweis, dass Zahlungen unbar erfolgt sind
Entscheidend ist der Mieteranteil, nicht die Gesamtkosten des Hauses. Der Mieter kann nur absetzen, was er über seine Vorauszahlungen tatsächlich getragen hat.
Sind Sie dazu verpflichtet?
Eine ausdrückliche gesetzliche Pflicht, eine gesonderte Bescheinigung auszustellen, gibt es nicht. Überwiegend wird jedoch angenommen, dass sich aus dem Mietverhältnis eine Nebenpflicht ergibt, dem Mieter die für seine Steuererklärung nötigen Angaben zu machen — zumal Ihnen die Zahlen ohnehin vorliegen.
Unabhängig von der Rechtsfrage: Der Aufwand ist minimal, wenn die Abrechnung die Arbeitskosten ohnehin erfasst. Wer die Aufstellung ungefragt beilegt, erspart sich Nachfragen und schafft Wohlwollen — bei einer Position, die Sie keinen Cent kostet.
Häufige Fragen
Was, wenn die Abrechnung erst im Folgejahr kommt?
Der Mieter kann die Beträge grundsätzlich im Jahr der Abrechnung geltend machen — also in dem Jahr, in dem er sie bezahlt oder die Abrechnung erhalten hat. Die Einzelheiten klärt er mit seinem Finanzamt; für Sie ändert sich nichts.
Muss ich Belegkopien beifügen?
Nein. Die Aufstellung genügt. Verlangt das Finanzamt Nachweise, wendet sich der Mieter an Sie und Sie gewähren wie üblich Belegeinsicht.
Zählt die Grundsteuer?
Nein. Begünstigt sind nur Arbeitsleistungen. Abgaben, Versicherungen, Brennstoff-, Wasser- und Müllgebühren fallen nicht darunter.
Und die Heizkostenabrechnung des Messdienstes?
Der Arbeitsanteil der Wartung ist begünstigt, der Brennstoff nicht. Viele Messdienstleister weisen den begünstigten Anteil in ihrer Abrechnung bereits gesondert aus — dann können Sie den Wert direkt übernehmen.
Gilt das auch in Österreich und der Schweiz?
Nein, § 35a EStG ist deutsches Steuerrecht. In Österreich und der Schweiz gelten eigene, abweichende Regelungen zur Absetzbarkeit.
Dieser Beitrag gibt den Stand vom 3. August 2026 wieder und dient der allgemeinen Information. Er ist keine Steuerberatung. Für steuerliche Fragen im Einzelfall wenden Sie sich an einen Steuerberater oder an einen Lohnsteuerhilfeverein.
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